万科金域松湖(东莞房价跌最惨的“三大神盘”)

坊间传闻，东莞二手房价格走势是有风向标的。

在过去一年多的时间里，整个东莞二手房市场都处于沉寂的状态。

二手房成交持续低迷，不少小区的二手房价格也出现了明显的波动。

尤其是一些因前期涨幅过猛而被封为“神盘”的小区，基本都已经从高位回落，有的甚至已经跌破指导价。

南城万科金域华府从最高6.9万/平的成交单价跌至4万+。

松山湖金域松湖在21年3月份成交均价为5.7万，今年10月份成交均价为3.85万，跌至指导价的笋盘房源满天飞，跌幅24%。

潮水褪去之后，才知道谁在裸泳。

在遇到大牛市时，这些盘首当其冲涨幅遥遥领先。

遇到行情不好的时候，他们又先跪下，可以说是当下市场真实数据的照妖镜。

在东莞房价连续下跌的这一年多时间，哪些楼跌的最惨？是什么原因？现在可以抄底了吗？

金域松湖，成交均价从5.7万跌至3.85万

低门槛上车松山湖的投资神盘

金域松湖作为松山湖的低门槛上车盘，一度被称为松山湖的“第一神盘”。

因小户型和低总价的优势，其交易热度远远高于松山湖其他小区。

2019年-2021年，是松山湖房价飞涨的时期。

在版块内的标杆二手房虹溪诺雅单价突破8万+的消息传开之后，金域松湖也不甘落后，挂牌价持续走高，成交价悄咪咪地站上了6万+的行列。

很多想送孩子上松山湖学校的中产家庭，想上车松山湖却资金有限的买房族，想投资松山湖短炒一波的投资客，都在瞄准这个盘。

过高的炒作空间硬生生把一个湖区难得的刚需盘推到了豪宅盘的价格。

21年10月份，东莞二手房指导价落地，金域松湖的参考单价仅3.2万。

随后小区二手房价格腰斩，80平的两房价格从480万跌至330万，92平的三房价格在今年五月份最低成交价跌至380万。

21年3月份松山湖金域松湖的成交均价为5.7万，今年10月份成交均价为3.85万，跌幅24%。

短时间内暴击数倍，流通性如此之高，里面钻了多少投资客、有多少水分可想而知。

另一方面由于投资客过多，小区的空置率也比较高。

80平左右的两房和90平左右的三房是整个小区流通性最高的户型，均为两梯六户，楼道狭窄拥挤，居住舒适度不高。

目前小区的笋盘房源较多，还有大部分业主挂牌价在4万+。

由于成交量的低迷，金域松湖价格还会持续回调一段时间。

金域华府，单价从6.9万跌至4万+

金域华府是城区二手房的风向标。

21年，金域华府成交价最高的突破6.9万，由此领涨城区一众二手小区。

随后金域华府便被列为指导价小区，参考价仅3.96万元。

指导价出台之后，金域华府房价开始一路跌跌不休。

一期102平的四房从708万跌至610万，77的户型从439万跌至390万。

二期75平的两房最低330万，单价仅4.4万，已经非常接近指导价。

一期小区分为一期和二期，一期建设年代较早，居住舒适度整体不如二期，因此价格也更笋一些。

因为背靠南城CBD这座大山，楼盘位置好与楼龄较新等品质，金域华府喝到了房价上涨的“头啖汤”。

在市场环境低迷的影响下，加之片区内润府、悦府的入市以及城区片区新房供应增加。

受新房价格影响，金域华府二手房预期涨幅降低。

曾经坚挺如金域华府业主的心态，如今也绷不住了，不得不降价割肉。

目前，金域华府的部分笋盘价格已经回调至两年前的水平，性价比较高。

周边的南城CBD还未建设完成，后期还有一定升值空间。

景湖春晓：老破小楼龄越大，跌得越快

这个小区可以说是整个西平片区体量最大的小区，也是城区二手房的“网红盘”。

在21年高峰期，业主心态一个比一个高，57平的两房曾卖到300万，单价高达5.2万/平。

景湖春晓建于2005年，楼龄接近20年。

虽然建筑质量还不错，但从外立面看，依旧能感觉出来小区的年代感。

整个小区房源质量也参差不齐，成交浮动大，拉胯了整个小区的成交均价。

另一方面由于小区体量过大，总户数有3494户，加之西平片区二手房供应量大。

在二手房市场低迷之际，成交量下降。

业主间互相杀价严重，真正想要卖房的业主只能降价割肉。

此外，由于小区建设年代较早，车位不足。

小区门口的宏伟路两边都停满了车，经常堵车。

别人在早高峰出行开车一般是堵在路上，这里是出家门就开始堵，出小区就得半个小时。

晚高峰也堵，到了下雨天，排队进小区都得半小时。

甚至还有很多业主干脆将车停去了马路对面的东泰花园，停好车之后再走路回家，居住舒适度大打折扣。

在景湖春晓被列为指导价小区，参考价仅3.5万/平之后，小区的二手房价格也开启了跌跌跌的模式。

74平的大两房总价243万，单价仅3.2万，比指导价还低。

106平的三房总价380万，单价低至3.5万。

如今景湖春晓低至指导价的房源比比皆是，有性价比较高的笋盘可以考虑。

毕竟景湖春晓是大社区，发展比较成熟，并且距离西平地铁站也比较近，生活还是挺方便的。

但是小区楼龄有一定限制，并且对比之下，CBD片区发展前景会更好，西平片区的二手房在未来的涨幅中恐怕会稍有逊色。

上述的这三个楼盘都可以称得上是各自片区内具有代表性的标杆二手房。

金域松湖和金域华府分别是松山湖片区和城区片区二手房市场的风向标，景湖春晓则是城区楼龄较早的二手房小区代表。

这一类“老破小”小区，在此轮下行的市场行情中价格都有所回调，楼龄越老，价格下跌越多。

如同在西平片区的金地格林小城、石竹新花园等，在21年的行情中涨得有多猛，如今跌的就有多狠。

标杆楼盘对片区二手房价格的影响是非常明显的，“一叶落而至天下秋”，标杆楼盘的情况尚且如此，可见整个东莞二手房市场已经凛冬将至了。